In Frauenfeld sind kleine Wohnungen Mangelware

Frauenfeld Eine Masterarbeit aus dem Jahr 2024 analysierte die Wohnungslage in der Stadt Frauenfeld und kam dabei zu dem Ergebnis: Es gibt zu wenig kleine Wohnungen. Geschrieben wurde diese Arbeit von Catarina Silva, Edon Demaj und Natasa Moravac. «Unsere Masterarbeit entstand im Rahmen des MAS in Real Estate Management an der OST - Ostschweizer Fachhochschule. Unser Studienprogramm gehört zu den wenigen, in denen die Masterarbeit als Gruppenarbeit möglich ist», erklärt Catarina Silva, eine der Autorinnen.

Enger Bezug zu Frauenfeld

«Ich komme aus der Stadt, Edon und Natasa haben, beziehungsweise hatten einen beruflichen Bezug zu Frauenfeld», so Catarina Silva. Durch die Option einer Gruppenarbeit sei es den Autoren möglich gewesen, drei verschiedenen Wissensbereiche aus einer Branche in die Arbeit einfliessen zu lassen, und zwar aus Sicht der Finanzierung, der Bauleitung und der Investoren. «Der Hauptkern der Arbeit bestand aus Research. Wir haben eng mit der kantonalen Dienststelle für Statistik zusammengearbeitet und deren Datengrundlagen ausgewertet.» Logischerweise gebe es zu dieser Thematik nur wenig Literatur. Neben Internetrecherchen habe man auch Interviews durchgeführt. «Wir haben mit dem Abteilungsleiter Stadtplanung Frauenfeld, dem damaligen Stadtpräsidenten Anders Stokholm, und dem Amt für Raumentwicklung des Kanton Thurgau geredet», sagt Catarina Silva.

Leerstand ermitteln

«Wir haben analysiert, wie sich der Mietwohnungsmarkt in Frauenfeld über die letzten Jahre entwickelt hat und welche Bevölkerungstrends sich im Hinblick auf den demografischen Wandel abzeichnen.» Man habe herausgefunden, dass die Nachfrage für 1- bis 2-Zimmer-Woh-nungen grösser ist als das Angebot. Daher zögen viele Ein- und Zweipersonenhaushalte in grössere Wohnungen und blockieren diese für grössere Haushalte. «Die Bautätigkeit ist nach 2017 stark eingebrochen. Wurden 2017 noch 394 neue Wohnungen gebaut, lag der Wert 2022 noch bei 36, während der Bedarf durch Zuwanderung weiter steigt», analysieren die Autoren. Zudem seien auch Bevölkerung und Beschäftigung in Frauenfeld seit 2010 stärker gewachsen als im Schweizer Schnitt. Dennoch werde sehr standardisiert gebaut, der Markt sei nicht auf die Ansprüche der Bevölkerung abgestimmt. Ein Ansatz um dem entgegenzuwirken sei, mehr kleinere Wohnungen zu bauen. «Wir konnten auch feststellen, dass viele ältere Personen in grossen Wohnungen oder Einfamilienhäusern bleiben, wodurch familiengerechter Wohnraum blockiert wird», betont Catarina Silva. Zudem seien Neubau-Mieten deutlich höher als die Bestandsmieten. «Gemäss Bundesamt für Wohnungswesen wird davon ausgegangen, dass im unteren Einkommensbereich eine Belastung von über 25 Prozent die Befriedigung anderer Grundbedürfnisse gefährden kann.» Es sei besonders wichtig, den Bau neuer Wohnungen nicht durch zu viele Einsprachen zu bremsen. So komme es immer wieder zu Verzögerungen. «In der aktuellen Lage muss man den Wohnraum verdichten. Man muss Gebiete entwickeln, wie etwa das aktuelle Werkhof-Areal.» Eine passende Wohnung zu finden, werde durch steigende Mietpreise immer schwerer. Man sollte den Fokus vermehrt auf 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen legen, da die Nachfrage hoch sei und die Renditen pro Quadratmeter höher ausfallen als bei grossen Einheiten. Für Investoren und Grundeigentümer ist dies ein zusätzlicher Anreiz, vermehrt in kleinere Wohnungen zu investieren. «Man könnte auch das Baureglement anpassen und eine höhere Ausnutzung in Zentrums- und gut erschlossenen Lagen zulassen.» Während der Recherche sei dieses Problem bei der Stadt bereits bekannt gewesen. Doch neben der baulichen Entwicklung müsse man auch die dazugehörige Infrastruktur im Auge behalten.

Von Nico Wrzeszcz